Golden Visa et fiscalité de l'investissement à Dubaï

Le Golden Visa par l’investissement immobilier

Le Golden Visa est un titre de résidence de 10 ans renouvelable délivré par les Émirats arabes unis. À Dubaï, il peut être obtenu en tant qu’investisseur immobilier lorsque la valeur des biens détenus atteint au moins 2 millions d’AED, en un ou plusieurs biens.

Les principales conditions

• Biens enregistrés au Dubai Land Department (DLD) au nom de l’investisseur, seul ou en copropriété sous conditions.
• Les biens sur plan peuvent être retenus lorsqu’ils sont achetés auprès de promoteurs agréés ; les justificatifs exigés (contrat enregistré Oqood, attestation du promoteur, montant déjà versé) sont fixés par les autorités et évoluent régulièrement.
• Un bien financé à crédit peut être éligible, sous réserve des conditions de la banque et des autorités.
• Aucune durée minimale de séjour aux Émirats n’est imposée pour conserver le visa.

Ce que le Golden Visa permet

• Résider aux Émirats sans employeur ni sponsor local.
• Parrainer son conjoint et ses enfants, et dans certains cas d’autres membres de la famille.
• Ouvrir plus facilement comptes bancaires et contrats (Emirates ID).

Des visas investisseur de plus courte durée existent pour des montants inférieurs. Les seuils et justificatifs étant révisés régulièrement, nous vérifions l’éligibilité de chaque bien au cas par cas avant la réservation.

À savoir : la résidence aux Émirats ne fait pas perdre automatiquement la résidence fiscale de votre pays d’origine, qui dépend de critères propres à chaque État (foyer, séjour principal, activité, intérêts économiques).

Les frais d’acquisition à prévoir

À Dubaï, les frais d’acquisition sont nettement inférieurs aux frais de notaire européens.

Les paiements effectués au promoteur pendant la construction sont versés sur un compte séquestre (escrow) dédié au projet et contrôlé par les autorités : le promoteur n’y accède qu’au fur et à mesure de l’avancement certifié des travaux.

La fiscalité aux Émirats arabes unis

• Pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques : les loyers perçus par un particulier ne sont pas imposés localement.
• Pas d’impôt sur la plus-value à la revente, ni de taxe foncière annuelle.
• Impôt sur les sociétés (9 %) : en vigueur depuis 2023, il ne vise en principe pas les particuliers qui investissent en nom propre dans l’immobilier sans exercer d’activité commerciale sous licence.
• TVA de 5 % : les logements résidentiels en sont en principe exonérés, contrairement à l’immobilier commercial.
• Location courte durée : elle nécessite un permis « holiday home » délivré par le Department of Economy and Tourism (DET) et le reversement de la taxe touristique.

Vous êtes résident fiscal français

Investir à Dubaï ne vous exonère pas de vos obligations déclaratives en France. La convention fiscale franco-émiratie du 19 juillet 1989 organise la répartition du droit d’imposer.

• Revenus locatifs : ils sont imposables aux Émirats, où ils ne sont pas taxés. En France, ils doivent être déclarés et ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant : ils n’entraînent pas d’impôt sur le revenu supplémentaire mais peuvent être pris en compte pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus.
• Prélèvements sociaux : selon votre situation, notamment votre régime de sécurité sociale, ils peuvent rester dus en France.
• Plus-value : un mécanisme comparable s’applique à la plus-value de cession d’un bien situé aux Émirats ; les modalités de calcul sont à valider avant la revente.
• IFI : les biens situés à l’étranger entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière des résidents français lorsque le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 M€.
• Détention via une société : l’acquisition au travers d’une structure (société française, société émiratie, holding) obéit à des règles différentes, notamment en matière de sociétés étrangères contrôlées.

Les revenus de source étrangère se déclarent notamment via le formulaire n° 2047, reporté sur la déclaration de revenus.

Belgique, Suisse, Canada : les grands principes

Belgique

La convention entre la Belgique et les Émirats prévoit l’imposition des revenus immobiliers dans le pays de situation du bien. En Belgique, ils sont en principe exonérés mais pris en compte pour le calcul du taux d’imposition (réserve de progressivité) et doivent être déclarés.

Suisse

Les immeubles situés à l’étranger sont exclus de l’assiette de l’impôt sur le revenu et sur la fortune suisses, mais retenus pour déterminer le taux applicable. Ils doivent figurer dans la déclaration d’impôt.

Canada

Les résidents canadiens sont imposés sur leurs revenus mondiaux : les loyers émiratis, non taxés à la source, sont en principe imposables au Canada. Un bien locatif à l’étranger peut en outre déclencher l’obligation de déposer le formulaire T1135 lorsque le coût des biens étrangers déterminés dépasse 100 000 CAD.

Anticiper la transmission

Il n’existe pas de droits de succession aux Émirats. En revanche, en l’absence de testament enregistré, la dévolution d’un bien peut être soumise à des règles locales qui ne correspondent pas nécessairement à celles de votre pays.

Pour les non-musulmans, l’enregistrement d’un testament auprès des autorités compétentes (par exemple le registre des testaments du DIFC) permet de sécuriser la transmission. Le sujet doit être articulé avec le droit de votre pays de résidence, qui peut également taxer la succession.